Scheidung – Was tun mit Haus oder Wohnung?

Alle mögliche Lösungen in einem Blick

In Deutschland wird jede dritte Ehe geschieden. Eine Scheidung ist immer ein emotional schwieriger und kräftezehrender Schritt. Vor allem, wenn gemeinsames Eigentum wie ein Haus oder eine Wohnung viele Fragen aufwirft und Streitpotential in sich birgt. Wer darf in dem Haus oder in der Wohnung wohnen bleiben? Wer wird ausbezahlt? Wer übernimmt die Schulden?

Wir zeigen Ihnen nachfolgend die sechs gangbarsten Wege auf:

• Die Immobilie wird von einem Partner übernommen. Der andere wird ausbezahlt.
• Gemeinsamer Hausverkauf
• Realteilung in baulich getrennte Wohneinheiten
• Die Vermietung von Haus oder Wohnung
• Übertragung auf ein gemeinsames Kind
• Die Teilungsversteigerung

Doch zunächst klären wir die Frage: Was sind Zugewinngemeinschaften und wie wird der Zugewinnausgleich berechnet?

Ehen ohne Ehevertrag sind Zugewinngemeinschaften

In der Regel werden in Deutschland die Ehen aus Liebe geschlossen. Ein Ehevertrag ist zu unromantisch. Und wer macht sich schon gern Gedanken darüber, dass das Liebesglück auch mal vorbei sein könnte. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass Ehepartner ohne Ehevertrag in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft leben. Dazu heißt es im § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt“. Das bedeutet, dass die Vermögen der einzelnen Eheleute auch während der Ehe getrennt bleiben. Kommt es dann doch einmal zur Scheidung, so findet ein Ausgleich des Zugewinns statt. Das heißt, die während der Ehe erworbenen Vermögensgüter werden zwischen den Ehepartnern finanziell ausgeglichen.

Nicht mit in den Zugewinnausgleich zählen:

• Gegenstände, die gesondert im Zuge der Hausratsteilung betrachtet werden. Dazu zählen neben Möbeln, Elektrogeräten oder Geschirr auch Haustiere.
• Rentenanwartschaften, die in den Versorgungsausgleich hineinfallen.
• wiederkehrende Leistungen, wie Einkommen aus beruflicher Tätigkeit.

Das Anfangsvermögen ist der Vermögensstand nach Abzug möglicher Schulden eines Partners zum Ehebeginn (§ 1374 Absatz 1 BGB). Dazu zählt auch sogenannter privilegierter Erwerb, wie Erbschaften oder Schenkungen – auch wenn ein Partner diese während der Ehe erhält. Ohne einen Beweis über das Anfangsvermögen ist dieses mit Null anzusetzen. Damit würde das Endvermögen komplett als Zugewinn gelten.

Beispiel: Vereinfachte Berechnung des Zugewinnausgleichs:

Ehegatte 1: Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn 1
Ehegatte 2: Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn 2
Zugewinn 1 – Zugewinn 2 = mögliche Differenz
Differenz / 2 = Zugewinnausgleich

Beispiel 1:
Ehegatte 1: 200.000€ – 120.000€ = 80.000€
Ehegatte 2: 100.000€ – 20.000€ = 80.000€
80.000€ – 80.000€ = 0€ => kein Zugewinnausgleich nötig

Beispiel 2:
Ehegatte 1: 120.000€ – 50.000€ = 70.000€
Ehegatte 2: 50.000€ – 10.000€ = 40.000€
70.000€ – 40.000€ = 30.000€
30.000€ / 2 =15.000€ => Der Ehegatte 1 muss dem Ehegatte 2 bei der Scheidung 15.000€ Zugewinnausgleich zahlen.

Für Paare, die in Besitz einer gemeinsamen Immobilie sind, gibt es einen weiteren komplizierten Punkt: Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldzahlungsanspruch. Häuser beziehungsweise Eigentumswohnungen sind nun aber nicht so einfach aufzuteilen. Also müssen sich die Ehepartner darüber einigen, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll. Dazu zeigen wir Ihnen sechs gangbare Wege auf.

Die Immobilie wird von einem Partner übernommen. Der andere wird ausbezahlt.

Es kommt häufig vor, dass eine Partei nach der Scheidung in der ehemals gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte. Dies stellt grundsätzlich kein Problem dar. Zu beachten ist jedoch, ob die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist.

Ist die Immobilie nicht mit einem Kredit belastet, kann der Wert der Immobilie durch ein Gutachten bestimmt werden. Es ist zu empfehlen, wenigstens zwei Gutachten erstellen zu lassen, um den Wert und somit die Zahlung abzusichern. Verfügt der Ehepartner, der in der Immobilie verbleibt, über entsprechende finanzielle Mittel, kann er den anderen Ehepartner auszahlen.

Wenn die Immobilie mit einer Finanzierung belastet ist, so liegt die Entscheidung der Ausbezahlung nicht mehr allein bei den Ehepartnern, sondern bei der Bank. Da die Bank nicht verpflichtet ist, einen der beiden Kreditnehmer aus dem Kreditvertrag zu entlassen, prüft das Geldinstitut sehr genau, ob die Partei, die in der Immobilie verbleibt, sich den zu zahlenden restlichen Kredit auch allein leisten kann. Ist dies nach Ansicht der Bank nicht der Fall, muss die Immobile komplett verkauft werden, damit dann der Verkaufspreis geteilt werden kann. Wenn jedoch die Bank dem Lösungsweg 1 zustimmt, gilt folgendes Beispiel:

Der Betrag der Auszahlung orientiert sich an dem aktuellen Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld, die zum Scheidungszeitpunkt noch fällig ist. Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 Euro, die mit einer Restschuld von 200.000 Euro belastet ist, würde der aktuelle Wert 400.000 Euro betragen. Wenn das Haus oder die Wohnung beiden zu gleichen Teilen gehört, müsste die Partei, die im Haus bleibt, der anderen Partei 200.000 Euro auszahlen.

Tipp: Es sollte bei dieser Lösung dringend daran gedacht werden, die Austragung aus dem Grundbuch zu beantragen.

Gemeinsamer Hausverkauf

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung bei Scheidung ist in vielen Fällen die bevorzugte Lösung für die Ehepartner. Dabei kann dann der Erlös aus dem Hausverkauf zwischen beiden Parteien fair und entsprechend ihrer Eigentumsanteile aufgeteilt werden. Jedoch müssen in diesem Fall für die Immobilie nach Scheidung die noch bestehenden Kredite getilgt werden und es fällt dann auch meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank an.

Der Verkauf der gemeinsamen Immobilie sollte gerade in der emotional belasteten Phase der Scheidung sorgfältig und professionell erfolgen. Die beste Möglichkeit, den Immobilienverkauf nicht zum Konfliktherd werden zu lassen, ist, einen für beide Partner objektiven Experten, einen professionellen Immobilienmakler mit dem komplexen Verkaufsprozess zu beauftragen, der beide Partner von der Ermittlung des realistischen Verkaufspreises, über die Erstellung des Exposés, der Auswahl der Kaufinteressenten, der Organisation der Besichtigungstermine bis hin zum Notartermin unterstützt.

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Ist man sich über den Hausverkauf einig, so muss man nicht warten, bis der Scheidungsantrag eingereicht ist. Ein Verkauf kann schon im Trennungsjahr sinnvoll sein, wenn klar ist, dass die Scheidung vollzogen wird. Für den Fall, dass ein Hausverkauf später unter Zeitdruck stattfinden soll, kann dies häufig bedeuten, dass nur ein geringerer Kaufpreis erzielt werden kann. Außerdem braucht es bei einer Scheidung oftmals liquide Mittel, um einen Zugewinnausgleich bewerkstelligen zu können. Diese kann man durch einen frühen Verkauf während des Trennungsjahrs bereits freimachen.

Ist das Trennungsjahr beendet, so hat spätestens dann jeder Ehepartner das Recht, einen Verkauf des gemeinsamen Hauses bei Scheidung zu verlangen. Für den Fall, dass sich der andere Partner weigert, kann man sogar auf eine Erteilung der Zustimmung zum Verkauf klagen. Jedoch entstehen dabei spürbare Verfahrenskosten. Eine außergerichtliche Einigung ist deshalb immer erstrebenswert.

Realteilung in baulich getrennte Wohneinheiten

Bei einer Realteilung des Hauses nach Scheidung wird ein Haus in zwei baulich getrennte, abgeschlossene Wohneinheiten geteilt. Dabei können dann beide Ex-Partner entweder dort weiterhin wohnen, ihren Teil des Hauses verkaufen oder auch vermieten. Jedoch muss das Haus für eine derartige Umbaumaßnahme geeignet sein. Für Wohnungen kommt diese Lösung in der Regel nicht in Betracht.

Außerdem wird diese Alternative meist nur gewählt, wenn sich beide Partner auch weiterhin vorstellen können, gemeinsam das Haus zu bewohnen. Deshalb ist die Realteilung eines Hauses bei Scheidung in der Praxis eine eher seltene Lösung.

Für den Fall, dass sich beide Partner nach der Scheidung jedoch weiterhin verstehen, kann die Realteilung vom Haus bei Scheidung eine Lösung sein. In diesem Fall wird beiden Partnern ein gemeinsames Wohnrecht eingeräumt, das man auch vertraglich festhalten sollte. Werden dabei klar getrennte Wohnbereiche geschaffen, so wird eine klare Trennung der Lebensbereiche auch sichtbar und dies wird für das vorgeschriebene Trennungsjahr anerkannt. Für den Fall, dass jedoch beide Partner auch nach der Trennung weiterhin in einem gemeinsamen Haushalt leben, werden die Voraussetzungen für die Scheidung nicht erfüllt.

Die Vermietung von Haus oder Wohnung

Wird das Haus an Dritte vermietet, kann dies einige Vorteile haben. Voraussetzung ist, dass sich die Partner einig sind, da bei einer Vermietung Konsens über die Modalitäten herrschen sollte. Die Vermietung bietet den Vorteil, dass der Kredit für das Haus oder die Wohnung weiterlaufen und mithilfe der Mieteinnahmen getilgt werden kann. Damit entfällt eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits zu leisten ist. Damit fallen keine zusätzlichen Kosten für Sie an. Ist die Rate für den Kredit niedriger als die Miete, kann das restliche Geld sogar noch auf beide Partner aufgeteilt werden. Sie sparen zusätzlich die Grundbuchkosten, da beide Namen im Grundbuch erhalten bleiben, sofern beide Namen bereits verankert sind.

Damit die Vermietung reibungslos abläuft, sollten einige Verabredungen zwischen beiden Partnern getroffen werden. Am besten sind Sie sich über den Inhalt des Mietvertrags mit Ihrem Partner einig. Ebenso wird einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung an den Mieter übergeben, die durch einen der Partner verfasst wird. Für den Mieter ist es leichter, wenn er sich zudem an einen Ansprechpartner wenden kann, für den Fall, dass er ein Anliegen hat oder einen Schaden melden möchte.

Übertragung auf ein gemeinsames Kind

Hat das getrennte Ehepaar gemeinsame Kinder, können sie die Immobilie grundsätzlich auch auf diese übertragen. Das bietet sich insbesondere dann an, wenn die Immobilie einen emotionalen Wert für die Ehepartner hat und sie daher wollen, dass sie im Familienbesitz bleibt. Ist das Kind zum Zeitpunkt der Überschreibung noch minderjährig, braucht es zusätzlich die Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht.

Generell sollten Eheleute bei der Trennung aber überlegen, ob es eine gute Idee ist, die Immobilie dem Kind zu schenken. Dies kann unter Umständen zu einer großen finanziellen Belastung für das Kind werden, da es als Eigentümer für den Unterhalt der Immobilie aufkommen muss. Außerdem besteht die Gefahr, dass die Tochter oder der Sohn im Streit der Eltern zwischen die Stühle gerät. Manchmal kommt es auch vor, dass nur ein Partner die Immobilie überschreiben will. Da für eine Schenkung die Einwilligung beider notwendig ist, geht das aber nicht.

Die Teilungsversteigerung

Falls für ein Haus bei Scheidung keine Lösung oder Einigung zwischen den Ehepartnern erzielt werden kann, kann beim Amtsgericht ein Antrag auf eine Teilungsversteigerung gestellt werden. Dabei kann jeder Ehepartner, unabhängig von seinem Eigentumsanteil am Haus, diesen Antrag stellen.

In diesem Fall wird dann das Haus bei Scheidung von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Hierbei muss man jedoch wissen, dass der Erlös aus einer Teilungsversteigerung oftmals hinter einem regulären Verkauf zurückbleibt. Auch werden bei der Teilungsversteigerung vom Erlös zunächst die Sachverständigen- und Gerichtskosten abgezogen.

Gegen diesen Antrag kann der Partner innerhalb einer 2-Wochen-Frist Einwendungen erheben. Dabei kann z.B. geltend gemacht werden, dass sich die Versteigerung des Hauses negativ auf die Lebensumstände der Kinder auswirken könnte. Wenn das Gericht die Einwände für zulässig erklärt, kann es das Verfahren zur Teilungsversteigerung für in der Regel maximal 6 Monate einstellen.

Nach einer Teilungsversteigerung wird vom Gericht ein Teilungsplan festgelegt, der von den Ehepartnern zur Aufteilung des Verkaufserlöses festgelegt wurde. Für den Fall, dass auch hierbei keine gemeinschaftliche Lösung möglich ist, findet eine Hinterlegung des Betrages bei Gericht statt.

Dabei wird dann die Aufteilung gerichtlich festgelegt. Jedoch ist eine Teilungsversteigerung unter wirtschaftlichen Aspekten immer die schlechteste Lösung für die Verwertung eines Hauses bei Scheidung. Deshalb sollte sie immer nur als letzter Ausweg in Betracht gezogen werden, wenn keinerlei andere einvernehmliche Lösungen bei einer strittigen Scheidung erzielt werden können.